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ctxz 2009-06-11 21:08 Says:

小产权房：于法不容 于理情有可原？

实现农村宅基地流转权是破解“小产权房”问题的关键。不妨选择既有“小产权房”作为相关体制改革的试点，由此再逐步探索相关问题的系统突破。

深圳市日前通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，提出对部分符合条件的违法建筑在补收地价款后，可依法
核发房地产证。对此，业界一度解读为小产权房将获“准生证”。但随后国土资源部一位官员表示，据此就认为“小产权房”将准生是理解上的偏差。

面对房价的持续飙升，各地均有部分城镇居民去选择购买农村产权的商品房。一般而言，在北京、深圳等一线城市，同等区域的农村房产较之商品房每平方米要便宜3000元以上。但由于此类商品房土地属乡镇集体所有，住房所有者的房产权利不完全，所以称“小产权房”。

相关部门对“小产权房”出台管制政策的核心是“存量保持而增量制止”。这样的政策只是权宜之计。笔者以为，目前到了系统性解决这一问题的时候了。

首先需要厘清“小产权房”政策的核心原则。基于现有法律，农村产权房被大量售卖给城镇居民，确实有违相关规定，同时也给购房者维护自身权益埋下隐患。但另一方面，作为一项大额开支，其实购房者不可能对于“小产权房”的法律风险一无所知，只是他们无奈于高房价的压力，才会被此类房产的低价格所吸引。可见，“小产权房”出现的根本原因是保障性住房供给不足，使公众的基本住房需求无法得到合理满足。“小产权房”大行其道的根源在于房地产市场的固有弊病，而“小产权房”不过是代人受过。换言之，“小产权房”虽然于法不容，但于理却情有可原。这是任何针对性政策都必须要考虑到的重要因素。

据此，相关政策破题必须考虑农民与购房者的双重利益，否则反而可能激化房地产市场的供求矛盾，造成政策效果的事与愿违。毕竟“小产权房”的售出者与买入者，大都属于社会弱势群体，本身都应该得到救济性政策扶持。

细分而言，其一，目前农村宅基地流转政策还是相对空白，“小产权房”之所以能够低价出售就是因为农村宅基地流转范围被限制，而从长期看，这部分产权获得流转地位是大势所趋。因此，在这一体制变化过程中固然要体现出土地的稀缺属性，同时必须要注意保护农民财产权益不受侵害，“小产权房”正是以其独特的形式对此提出了预警。其二，政府需充分考虑既有购房者的合理利益。“小产权房”的买者大多属于城镇低收入人群，政府本应向他们提供保障性住房。因此，对既有“小产权房”购房者，政府应遵循社会和谐的基本要求，实施更加柔性的处理方式。毕竟制定实施法律的最终目的，是实现社会各方利益的共赢与和谐。

由此可见，实现农村宅基地流转权是破解“小产权房”问题的关键。在这一体制性问题得到突破之前，完善住房保障也是促使“小产权房”逐步隐退的有效措施。笔者建议，基于渐进式改革推进的理念，不妨选择既有“小产权房”作为相关体制改革的试点，由此再逐步探索相关问题的系统突破。以此观之，深圳以其“特区”身份，并肩负体制改革“先行先试”的历史使命，倒是天然的最佳“小产权房”改革试金石了。　（作者马红漫，经济学博士）

ctxz 于 1970-01-01 08:00 回复：